Der faire Preis

Die Tätigkeit eines Immobilienverwalters umfasst mit wenigen Worten die kaufmännische, technische und die juristische Verwaltung für eine WEG, für einen oder mehrere Eigentümer.
Sie haben somit als Eigentümer die berechtigte Erwartungshaltung:

	dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden
	die Buchhaltungsunterlagen für Sie, die WEG, transparent und ordentlich verbucht sind
	nur Geldzahlungen erfolgen, für die auch ein entsprechender Gegenwert geleistet wurde
	die Immobilie stets sauber und gepflegt aussieht
	Störungen, falls diese eintreffen, schnellstmöglich beseitigt werden
	Sie auf Ihre Fragen vom Verwalter und Mitarbeitern umfassende Antworten erhalten
	alle Versicherungsrisiken umfassend abgesichert sind zum fairen Preis
	zuverlässige Handwerker, Dienstleister, Reinigungsdienste beauftragt werden
	die vorstehenden Arbeiten vom Verwalter begutachtet und besichtigt werden, bevor eine Zahlung erfolgt
	Fachkundige Anwälte beauftragt werden, die die Rechte der WEG schützen, falls einmal Streit von Dritten entfacht wird
	Versammlungen ordnungsgemäß terminiert, abgehalten und anschließend protokolliert werden
	Verständliche WEG-Abrechnungen erstellt und vorgelegt werden
	und vieles weitere mehr..

Die vorstehende Auflistung umfasst nur einen relativ geringen Teil der eigentlichen Verwaltertätigkeit.
Sie soll nur beispielhaft aufzeigen, um was es im Kern geht, wenn wir über eine faire Preisfindung sprechen.
Der Hausverwalter ist ein Dienstleistungsbetrieb. Er führt sein Unternehmen aber genauso wie ein Händler, ein Produzent, ein Steuerberater. Er hat Kosten zu decken und für die Deckung dieser Kosten muss er Umsätze erzielen, in seinem Fall die sogenannte Verwaltergebühr.

Was glauben Sie, wie hoch der tatsächliche jährliche Stundeneinsatz ist, um eine WEG ordentlich zu verwalten?
10 Stunden jährlich?
30 Stunden jährlich?
70 Stunden jährlich?

Es ist aus unserer Sicht der Dinge in der Praxis so gut wie nicht möglich, diesen Zeitaufwand unter 50 Stunden jährlich für eine WEG zu drücken, wenn der Verwalter seine Aufgaben ernsthaft erfüllt.

Gehen Sie bitte einmal in diesem Beispiel nur von € 50 Kosten je geleistete Stunde aus.
Rechnen Sie einmal bitte mit 50 Stunden jährlich, die bei einigermaßen ernsthafter Ausführung der Verwaltertätigkeit "normal" sind.
€ 50 mulitpliziert mit 50 Stunden Zeiteinsatz ergeben pro Jahr somit € 2.500 insgesamt, die der Hausverwalter benötigt, um eine positive Kostendeckung zu erzielen.

Das wären pro Monat dann € 208.
Und jetzt passiert "das Malheur":

Hat Ihre WEG beispielsweise 15 Wohneinheiten, erzielt der Verwalter selbst bei einem Preis von € 14,00 monatlich je Wohnung einen Umsatz für seine Leistung von € 2.520 zzgl. MWSt. (15WE x14 Euro x12 Monate = Euro 2.520).
Der Betrag von € 14 je WE liest sich doch einfach gut auf den ersten Blick.
Prima; der Verwalter ist billig. Den nehmen wir!

Jetzt passiert es aber, dass Ihre WEG nicht 15 sondern beispielsweise nur 12 WE hat.
Was hätte das dann für Auswirkungen?
Und siehe da, für die gleiche Leistung, die der Verwalter zu erbringen hat, müsste er jetzt € 17.50 je Wohnung und Monat + MWst. offerieren (12 WE x 17.50 Euro x 12 Monate= € 2.520).

Bei 10 WE wären es nach vorstehender Formel bereits € 21,00 je Wohnung je Monat.

Bei 8 WE wären es dann € 26,25 je Wohnung je Monat.

Bei 6 WE sind es dann fast unglaubliche (!) € 35,00 je Wohnung je Monat.

Und sind Sie nur zu 4 Eigentümer, hätten Sie mit sage und schreibe € 52,50 je Wohnung je Monat + MWSt. zu rechnen.

Glauben Sie uns bitte, es sind wirklich nur relativ geringe Nuancen, die der Verwalter an Zeit einspart. Ob er seine jährliche Versammlung vor 4 Eigentümern oder beispielsweise vor 25 Eigentümern abhält, ist für ihn eigentlich vollkommen egal. Und das Einrichten einer WEG-Buchhaltung für die WEG, das Führen der Bankkonten für die WEG, das Anlegen und Pflegen der Datenbestände, das Beauftragen und Kontrollieren von Handwerkerleistungen, die Kontrolle von Servicebetrieben vor Ort, unterscheidet sich, wenn überhaupt, jährlich im nicht spürbaren Bereich.

Deshalb favorisieren ja fast alle Verwalter größere Anlagen mit vielen Objekten um über die Hebelwirkung eines möglichst optisch günstigen Preises dann im Endeffekt den Deckungsbeitrag zu erhalten, der die Kassen füllt.

Wenn Sie diesen Grundgedanken einmal verinhaltlichen, und das bitte bei neutraler Betrachtung, werden Sie selbst sehr schnell feststellen und nachvollziehen, warum insbesondere kleinere WEG`s, die so bis zu 10 Einheiten umfassen, einen schweren Stand haben, für das gezahlte Verwalterentgelt auch eine adäquate Gegenleistung zu bekommen.
Preis allein sagt überhaupt nichts, wenn die Gegenkomponente, die Leistung, keine Berücksichtigung findet.

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